Experte de la gestion de patrimoine, notre équipe s'est projetée dans l'avenir de la défiscalisation immobilière. Entre la fin de plusieurs dispositifs célèbres et le gouvernement en place, nous avons donc créé ce site spécialiste dans la future Loi Klein afin d'anticiper au maximum les investissements de nos clients.

À quoi ressemblerait une future Loi Klein ?

Avec la disparition du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, de nombreuses interrogations émergent quant aux alternatives possibles pour relancer l’investissement locatif et accompagner la rénovation du parc immobilier. Ancien ministre délégué chargé de la Ville et du Logement entre 2022 et 2023, Olivier Klein avait suscité l'intérêt autour d'un éventuel nouveau dispositif : la loi Klein. 

Qui est Olivier Klein ?

Olivier Klein est un homme politique français, né le 22 février 1967 à Clichy-sous-Bois. Il est actuellement le maire de cette commune de Seine-Saint-Denis, ainsi que le délégué interministériel à la lutte contre le racisme, l’antisémitisme et la haine anti-LGBT (Dilcrah).

Il a été auparavant ministre délégué chargé de la Ville et du Logement au sein du gouvernement Élisabeth Borne, de juillet 2022 à juillet 2023. Il a également présidé l’ANRU, l’Agence nationale pour la rénovation urbaine, de 2017 à 2022, et le conseil de surveillance de la Société du Grand Paris, depuis 2020.

Avant de se consacrer à la politique, Olivier Klein a été professeur certifié de sciences physiques. Il a enseigné dans différents établissements scolaires de la région parisienne, notamment à Clichy-sous-Bois, sa ville d’origine.
Il s’est engagé dans la vie locale de cette commune dès 1995, en devenant le premier adjoint au maire Claude Dilain. Il a également été vice-président de la communauté de communes puis de la communauté d’agglomérations de Clichy-sous-Bois Montfermeil, en alternance avec le maire de Montfermeil.

Il succède à Claude Dilain comme maire de Clichy-sous-Bois en 2011, après la nomination de ce dernier au Sénat. Il est réélu en 2014, 2020. Il cède temporairement son fauteuil à sa première adjointe Samira Tayebi en décembre 2022, lorsqu’il devient ministre. Il le retrouve en octobre 2023, après avoir quitté le gouvernement. Olivier Klein est membre de la Fédération progressiste, un parti de centre-gauche créé en 2022, qui fait partie de la coalition Ensemble, soutenant la majorité présidentielle d’Emmanuel Macron. Il a auparavant milité au Parti communiste, puis au Parti socialiste. Depuis 2024, il est recteur de l'académie de Strasbourg. 

Son parcours

• 1991-2009 : professeur certifié en Sciences Physiques.
• 1995-2011 : premier adjoint au maire de Clichy-sous-Bois, sous le mandat de Claude Dilain.
• 1997-2015 : vice-président de la communauté de communes puis de la communauté d'agglomérations de Clichy-sous-Bois Montfermeil ; à compter de 2011, alternance président/vice-président une année sur deux.
• Depuis 2011 : maire de Clichy-sous-Bois, à la suite de la nomination de Claude Dilain en tant que Sénateur.
• 2015-2018 : vice-président du Conseil national des villes.
• 2017-2022 : président de l'ANRU, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine.
• Depuis 2020 : président du conseil de surveillance de la Société du Grand Paris.
• 2022-2023 : ministre délégué chargé de la Ville et du Logement au sein du gouvernement Élisabeth Borne. Il quitte le gouvernement le 20 juillet 2023. Patrice Vergriete, chargé du Logement, et Sabrina Agresti-Roubache, chargée de la Ville, lui succèdent.
• Depuis 2023 : délégué interministériel à la lutte contre le racisme, l’antisémitisme et la haine anti-LGBT (Dilcrah). Sa nomination à ce poste suscite des questions.
• Depuis 2024 : recteur de l'académie de Strasbourg. 

Qu’est-ce que la loi Klein ?

Dans un contexte de crise du logement, notamment dans l'immobilier neuf, l'arrivée d'Olivier Klein au ministère du Logement relance le débat de la création d'une nouvelle loi afin de promouvoir l'investissement immobilier par des investisseurs privés.

En effet, la France connaît depuis plusieurs années une véritable crise du logement. Le pays ne compte pas assez d'habitations pour faire face à la demande de logements qui ne cesse d'augmenter, notamment dans les grandes agglomérations. Différents dispositifs ont été mis en place pour tenter de relancer la construction de logements neufs. Le dernier en date et le plus connu, le dispositif Pinel, a démontré ses limites. Le Gouvernement a décidé de mettre un terme à cette loi de défiscalisation. La loi Pinel a ainsi officiellement disparu le 31 décembre 2024, marquant la fin d’une ère pour la politique incitative en matière de logement locatif. Avant sa suppression définitive, les avantages fiscaux liés à ce dispositif avaient déjà été réduits, avec des taux de défiscalisation dégressifs en 2023 et en 2024. 

Dans ce contexte, une nouvelle loi de défiscalisation serait la bienvenue, afin d'encourager à nouveau l'investissement dans le neuf. L’année 2024 a été particulièrement difficile pour le secteur de l’immobilier neuf, avec une baisse des mises en chantier, des retards de livraison et une activité commerciale en net repli. En ce début d’année 2025, une reprise timide semble se dessiner, bien que fragile. Certains indicateurs sont néanmoins encourageants : au quatrième trimestre 2024, 14 335 logements ont été mis en vente, en hausse de 6,4 % par rapport au trimestre précédent. 

Aujourd'hui, de nombreux investisseurs se tournent désormais vers le statut LMNP ou, de façon plus spécifique, vers la loi Denormandie. Celle-ci est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en rénovant un logement ancien situé dans certaines villes moyennes, à condition de le louer.

Pour en savoir plus sur la loi Denormandie, rendez-vous sur la-loi-denormandie.immo.

À quoi pourrait ressembler la loi Klein ?

Pour l'instant, aucune information n'a été transmise par le Gouvernement ou le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. Interrogé sur le sujet de la crise de l'énergie et de la crise du logement, Olivier Klein a notamment déclaré au cours de l'été 2022 qu'il faudra "produire plus de logements, de tout type". Une nouvelle loi de défiscalisation devra donc prendre en considération la construction de logements neufs, mais également la rénovation des passoires thermiques, enjeu majeur du quinquennat.

La loi Klein pourrait reprendre le modèle des anciens dispositifs (Pinel, Denormandie, Malraux) et s'adresser à des investisseurs privés, leur conférant un avantage fiscal en échange de la rénovation ou de la construction d'un nouveau bien dédié à la location.

Quels sont les enjeux pour le marché de l’immobilier en France ?

Au vu de l'état du marché de l'immobilier neuf, un dispositif de défiscalisation axé sur la construction de nouveaux logements semble nécessaire. Une potentielle loi Klein devrait donc prendre en compte cet axe d'action.

Du côté de l'immobilier ancien, la lutte contre les passoires thermiques est le fer de lance du ministère du Logement depuis plusieurs années, avec les dispositifs Denormandie ou encore le Pinel ancien. Dès 2020, à la suite de la présentation de la Convention Citoyenne pour le Climat, le Gouvernement retenait l'une des propositions qui lui ont été transmises, à savoir l'interdiction de location des passoires thermiques. Depuis la loi "climat et résilience" du 22 aout 2021, un échéancier a été mis en place afin d'inciter les propriétaires bailleurs de passoires thermiques à rénover leurs biens, afin d'éviter l'insalubrité pour les locataires, mais également de limiter les émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus être proposés à la location.

Ancien président de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), Olivier Klein accorde une importance particulière aux enjeux liés à la rénovation et, plus largement, à la transformation des quartiers. Il n’est donc pas à exclure qu’une future « loi Klein », soit consacré à la rénovation des logements, tout en intégrant une dimension spécifique en faveur du logement social et des bailleurs sociaux.

Quelles ont été ses mesures prises sur le plan législatif ?

Alors qu’il occupait les fonctions de ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, Olivier Klein a initié plusieurs mesures significatives dans un contexte économique marqué par une inflation généralisée. L’une des plus notables fut la mise en place du « bouclier loyer », une mesure législative destinée à protéger les locataires contre une hausse excessive des loyers. Ce dispositif prévoyait un plafonnement de l’augmentation des loyers à 3,5 % par an, en vigueur jusqu’à la fin du mois de juin 2023. Ce plafonnement s’appuyait sur la régulation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), principal indicateur encadrant l’évolution des loyers dans les baux d’habitation. Ce mécanisme a depuis été actualisé pour tenir compte de la conjoncture économique en 2025.

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